L'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 précise qu'« un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». Sans ce mobilier, le logement meublé pourrait être requalifié de "logement vide" par la justice.

Quels sont les éléments de mobilier obligatoires ?

Jusqu'à l'été 2015, aucun texte de loi ne donnait de liste du mobilier précise. Seule la jurisprudence permettait de définir le logement meublé au fil des années. Depuis que la loi Alur a permis d'uniformiser les cadres juridiques des logements meublés et des logements vides, il fallait bien se pencher sur la définition du logement meublé. Désormais, le décret du 31 juillet 2015 (n°2015-981), qui ne s'applique qu'aux contrats de location meublée constituant la résidence principale du locataire signés depuis le 1er septembre 2015, dresse la liste minimale de ce mobilier pour les logements meublés. Il est constitué de meubles et d'électroménager. 

Notre équipe vous relaye la liste précise ci-dessous, et vous apporte quelques observations. 

Les meubles obligatoires

- Literie comprenant couette ou couverture

  • Pour le lit, rien n'est précisé dans le décret quant à la taille du lit (90, 140, 160cm). Nous vous conseillons d'opter pour une taille de lit 140cm x 190cm au minimum. Fini le temps de notre enfance cocooning dans notre petit lit 90. Si vous avez de la place dans la chambre, un lit de largeur 160cm sera toujours le bienvenu pour vos futurs locataires. Plus il y a de place pour s'étendre, mieux c'est. 
  • Pour les oreillers, aucune précision sur le nombre. Mais 2 oreillers pour un lit dans un logement proposé meublé semble être la base logique à respecter.  
  • Pour la couette/couverture, chacun sa préférence. Vous louez plutôt en Guyane, ou plutôt à Dunkerque ? Une couette 4 saisons fera très bien l'affaire. Les magasins proposent différents modèles de nos jours, à des prix très abordables. 
  • Le linge de lit, quant à lui, n'est pas obligatoire. Mais mieux vaut équiper votre matelas d'une alèse afin de le protéger un maximum. Vous pouvez toujours prévoir un jeu de draps dans l'appartement en plus. 

- Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher 

Rideaux, volets ou stores, c'est vous qui voyez ! 
L'essentiel est que tout soit en bon état de fonctionnement, et que le système choisi permette au locataire de pouvoir dormir sans devoir sortir son masque de nuit. 
Si vous optez pour des rideaux, prenez le modèle « occultant ». Il y a plusieurs qualités de rideaux occultants, certains vous assurent une obscurité totale quand d'autres laissent tout de même passer la lumière. Chacun a sa sensibilité à la lumière, mais on vous conseille tout de même de choisir les plus qualitatifs.

- Vaisselle nécessaire à la prise de repas

Le décret ne précise pas la vaisselle exacte à fournir dans un logement meublé, mais il est d'usage de prévoir au minimum assiettes (grandes et petites), couverts (fourchettes, couteaux et cuillères), verres, tasses, bols. En terme de quantités, mieux vaut prévoir un peu large (4 quantités par personne dans le logement semble être un bon compromis). 
On peut toujours rajouter des verres à vin, varier les tasses (tasses à café, tasses à thé), ajouter des saladiers, des tupperwares… Si vous avez un four, vous pouvez également prévoir des plats adaptés pour le four (moules à tarte, cake, etc.).

- Ustensiles de cuisine

Là non plus rien n'est mentionné dans le décret, donc à votre bon coeur ! On imagine aisément que pour qu'un logement soit "meublé", il faut prévoir casseroles, poêles (bien sûr adaptés au système de cuisson) avec des couvercles adaptés, passoire, planche à découper, couteaux de cuisine, ustensiles en bois ou en silicone type spatules, louches, fouet, pinces, etc. Pour les quantités, rien de déterminé non plus. Prévoyez peut-être 2 ou 3 planches à découper, quand 1 seul fouet suffira. 

- Table et sièges

Il faudra installer une table pour pouvoir y manger. Vous remarquerez le pluriel de « siège » qui indique qu'il faut prévoir 2 chaises au minimum avec la table. Là aussi, le bon sens est de mise. Si vous avez un logement avec deux chambres, prévoyez une table assez grande et 4 chaises au minimum. Si c'est un studio, une petite table avec 2 chaises suffira. De plus en plus d'enseignes d'ameublement proposent des consoles ou tables extensibles, avec possibilité d'avoir des chaises encastrées. Ce système est très pratique pour les petits logements meublés.

- Etagères de rangement

Etagère, commode, armoire, console… Aucune précision pour le type de rangement. Il faudra au moins que le locataire ait de quoi ranger ses affaires personnelles, surtout ses vêtements. 

- Luminaires

Les douilles et ampoules constituent le minimum pour l'équipement. Mais vous pouvez apporter une petite touche déco avec des abats-jours, des suspensions, des luminaires posés à brancher pour une lumière plus tamisée. 

- Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement

L'entretien de l'appartement pendant toute la durée du bail est important. Mieux vaut ne pas trop lésiner sur l'équipement mis à disposition de votre locataire pour pouvoir le réaliser. Aspirateur, balai, balayette, serpillère, balai micro-fibre. La moquette nécessite l'aspirateur, quand le balai peut suffire pour du parquet ou du carrelage. Rien n'est précisé dans le décret pour les produits et autres consommables (éponges, produits d'entretien). Là aussi à vous de voir si vous souhaitez les fournir à votre futur locataire. 
Petit conseil : si vous avez des sols avec un entretien particulier (tommettes, parquet massif), ou un plan de travail à huiler, n'hésitez pas à fournir les produits d'entretien spécifiques. Vous aurez moins de surprises à l'état des lieux de sortie.

L'électroménager obligatoire

- Plaques de cuisson

Un logement meublé doit obligatoirement être équipé de plaques de cuisson. Electriques, induction, gaz, 2 feux ou 4 feux, peu importe. Tant que les plaques sont en bon état de fonctionnement et qu'elles sont branchées en toute sécurité, tout ira pour le mieux. 

- Four ou micro-ondes

Un des 2 est obligatoire pour un logement meublé ! On connaît la team four à tout prix, et d'autres qui ne peuvent pas se passer du micro-ondes. Les deux, c'est encore mieux, c'est sûr. Mais pas toujours la place ni le budget. Le mieux est de se mettre à la place de vos locataires : quel profil, quel âge, quels besoins ? Pour les étudiants qui n'ont pas beaucoup de temps pour cuisiner, on privilégiera le micro-ondes. Plusieurs micro-ondes proposent l'option « combi », avec une fonction four en prime. Ce petit plus peut dépanner de temps en temps, mais si un micro-ondes pouvait vraiment cuire les pizzas comme un vrai four, ça se saurait ! 

- Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à -6°C

Petit rappel : un congélateur à 1 étoile affichera une température supérieure ou égale à -6°C / 2 étoiles une température supérieure ou égale à -12°C / 3 étoiles une température supérieure ou égale à -18°C, et 4 étoiles à -24°C. Cette petite précision du législateur au niveau du congélateur permet aux propriétaires d'investir dans les réfrigérateurs type « freezer », avec un bac congélation intégré qui permet de refroidir les aliments à -6°C, la solution la plus économique. Mais attention : la conservation à cette température ne se fait pas de la même façon (que quelques jours en général) que dans un congélateur classique qui va jusqu'à -18 ou -24°C (une ou plusieurs années selon les cas). 
Quant à la taille du réfrigérateur, il n'y a aucune indication. Le choix se fait surtout en fonction de la surface à exploiter dans la cuisine, et le nombre de locataires dans l'appartement. Si vous avez une colocation de 4 personnes, un petit frigo top sera vraiment trop petit. 
LE SAVIEZ-VOUS ? L'article 1 du décret précise que « chaque pièce doit être meublée conformément à sa destination ». Chaque pièce de votre logement doit donc être équipée d'éléments mobiliers adéquats. Si vous avez deux chambres et un bureau, vous ne pouvez pas meubler juste une seule chambre. Il faudra meubler la 2ème chambre comme la 1ère. Et le bureau comme un bureau.  

Les éléments de confort 

La liste des meubles obligatoires du logement meublé du décret que nous venons de voir est un minimum légal. Il est donc tout à fait possible de rajouter des meubles ou équipements. Vous ne serez pas pénalisés, bien au contraire ! Que ce soit pour susciter le coup de coeur auprès des candidats, ou pour retenir les locataires dans votre appartement pour éviter d'éventuelles vacances locatives, nous vous conseillons de rajouter des éléments de confort.

Mais quoi rajouter dans un logement meublé ? Si la superficie et la configuration du logement le permettent, il pourrait être utile de rajouter un lave-linge, un lave-vaisselle, une télévision, une cafetière, une bouilloire ou un grille-pain. Ce sont des équipements qui faciliteront grandement la vie de vos locataires. Vous pouvez également ajouter du petit équipement comme des couteaux de cuisine, un décapsuleur, un tire-bouchon, un économe.
 
Côté décoration, vous pouvez ajouter des tableaux, des tapis, des bibelots, des plantes, des bougies… Mais attention à la sur-personnalisation de votre logement. Les locataires aiment aussi pouvoir se projeter chez eux, sans avoir à vivre avec le tableau de votre arrière grand-père au mur.

Concernant le linge de maison (serviettes, torchons, draps, serviettes de bain), il n'est pas à fournir dans une location meublée, mais cela reste un élément indispensable à la vie quotidienne, et très apprécié s'il est fourni avec le reste. 
LE SAVIEZ-VOUS ? Installer un lave-vaisselle est aussi un geste pour la planète. Selon une étude d'Eurofins, un lave-vaisselle consommerait entre 9 à 12 litres d’eau par lavage alors que faire sa vaisselle à la main consommerait en moyenne plus de 40 litres d’eau (selon les conditions de lavage et le matériel utilisé bien sûr). En terme d’énergie, le lave-vaisselle consommerait en moyenne 1 kWh par cycle, contre 2 pour faire chauffer l’eau quand on fait sa vaisselle à la main.

L'inventaire du mobilier

Comme le dispose l'article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989, il faut établir un inventaire du logement meublé, et un état détaillé du mobilier, que ce soit à l'entrée dans les lieux et à la sortie. 

Ce document, établi en autant d'exemplaires que de parties et signé par tous, liste tous les meubles et équipements présents dans l'appartement, ainsi que l'état de ces derniers. Il peut être joint au bail, ou à l'état des lieux. Le plus souvent, il est préparé en amont, vérifié et signé lors de l'état des lieux d'entrée et de sortie. 

En cas de conflit, ce document permet d'attester de l'existence des meubles et équipements obligatoires fixés par le décret, pour que le logement soit bien considéré comme un logement meublé. Il permet également de pouvoir facturer à votre locataire un remplacement ou une réparation en cas de casse. Il est donc indispensable. 

Conseil : vous pouvez également prendre des photos du mobilier listé pour pouvoir mieux comparer entre l'entrée et la sortie. 
LE SAVIEZ-VOUS ? Le mandataire qui est en charge de la gestion locative de votre bien ne peut pas facturer, ni à vous, ni à votre locataire, l'inventaire de la location meublée en sus de l'état des lieux. 

L'état du mobilier

Même si le mobilier ne doit pas forcément être neuf, il faut tout de même s'assurer que tout soit en bon état d'usage lors de l'entrée. Il est tout à fait possible de se procurer du mobilier d'occasion (c'est mieux pour le portefeuille et pour la planète), mais attention aux meubles qui pourraient être infestés de parasites (on pense notamment aux punaises de lit dans les sommiers, matelas, couettes ou les insectes dans les meubles en bois chinés).

Et comme pour toute location, s'il y a des soucis avec le mobilier pendant la location, il faudra inviter votre locataire à vous en avertir dès que possible, pour pouvoir procéder au remplacement ou à la réparation. 

Si le mobilier a été dégradé par le locataire, c'est à lui qu'incomberont les frais. Si c'est de la vétusté normale ou un cas de force majeure (foudre qui a endommagé un appareil électrique par exemple), ce sera à votre charge. 

Comme dans une location classique, le plus important est de savoir déterminer la responsabilité pour savoir qui doit prendre en charge la réparation ou le remplacement. 

Conseil : prenez toujours en compte la durée de la location et l'usure normale du mobilier avant de facturer une réparation ou un remplacement.

LE SAVIEZ-VOUS ? Si un meuble ou un équipement n'est pas mentionné dans l'inventaire du mobilier, sa présence est alors considérée comme du bonus et le locataire ne pourra pas exiger sa réparation ou son remplacement

Le financement du mobilier

L'acquisition des meubles et équipements peut vite atteindre des montants conséquents (même si vous vous équipez chez le géant suédois). 

Cet investissement ne peut pas être répercuté sur le locataire directement. Il peut, avant tout mise en location, et selon les zones concernées (hors zones très tendues), faire grimper légèrement le montant du loyer (il faut tout de même rester cohérents par rapport aux prix du marché). 

C'est du côté de la fiscalité qu'il faudra se tourner pour pouvoir absorber tous ces coûts. Selon le régime fiscal que vous choisirez pour l'imposition de vos revenus locatifs, vous pourrez reporter ces coûts sur votre déclaration fiscale.